w88优德 - 万达融创交易突变!77个酒店孙宏斌为啥刚买就卖给富力?

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距离这场发布会原定开始的时间还有不到二十分钟··|--。


孙宏斌从宴会厅门口闪过··|,看了一眼他的侧脸··|,匆匆而过··|--。这和任何一场发布会无异··|,只不过多了点悬念··|--。主会场的背景板写着:万达商业.融创中国.富力地产战略合作签约仪式··|--。大家在猜测··|,突然出现的富力··|,到底在充当怎样的角色··|--。


就在发布会开始前十分钟··|,一位工作人员走到台前··|,“因会场需要重新布置··|,所以请大家到场外稍事休息··|,发布会将推迟一个小时··|--。”就这样··|,已经架好直播设备··|,打开了word准备“观战”的媒体人们··|,又重新被关在了这扇门之外··|--。


酒店安排了专人守住这扇门··|,偶有进出也只能挤出一条缝钻进去··|--。几经周转··|,从门缝里瞥见··|,有工作人员正在调整背景板之前的幕布··|--。


门瞬间被关上··|,万达索菲特酒店7层··|,所有的秘密、角力、掣肘都在这扇门之后发生着变化··|--。


17点30分··|,这扇门再度打开··|,令人意想不到的是··|,会场并未发生任何变化··|--。众人哗然··|--。


发言的顺序是孙宏斌、李思廉和王健林··|--。王健林刚上台就说··|,刚才因为打印机的问题我们都在会议室等了一下··|,结果网上就说有听见有摔玻璃杯的声音··|,谣言就是这么产生的··|--。


仿佛一切都没有发生过··|--。


这是一场三赢的合作··|,不管是孙宏斌还是李思廉··|,都在发言中如此说··|--。老孙说··|,“这次万达和融创的交易范围和结构都做了调整··|,我们合作13个文旅项目··|,万达出售给富力77个酒店资产··|,这个方案比之前有了更好的流动性··|,降低了我们的负债水平··|,对我们和万达的文旅项目资产包也是可以接受的价格··|,这种交易安排是三赢的方案··|,未来也会有很好地经营结果··|--。”


王健林说··|,以这种价格批量出售酒店··|,100年只有一次··|--。三方签订这次协议我们只用了一个月时间··|,再说几句大家想听的话··|,一直以来大家都很关心万达商业··|,本次转入之后··|,万达商业的贷款和债券总计2000亿··|,账面现金1000亿(不包括文旅项目300亿现金)··|,本次转让后回收现金680亿··|--。账面合计约1700亿··|--。王健林给融创贷款“买自己”··|,曾经让大众难以理解··|--。如今··|,大家可以释怀了··|--。


7月19日··|,万达予以融创中国的296亿元委托贷款宣布“取消”··|,融创336亿收购万达的77个酒店资产包··|,打折出售给第三方富力地产··|--。


根据刚刚发出的三方联合公告··|,富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权··|--。签约后2日内付20亿元定金··|,2018年1月31日前付清全部转让价款··|,完成酒店交割··|--。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响··|,继续执行··|,直至合同期限届满··|--。


同时··|,原本作价295.75亿的13个文旅城··|,每平方米提高约200元··|,融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权··|,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元··|--。


既然是三方合同··|,就从三方的视点来分析··|--。


先说“新秀”富力··|--。说实话··|,富力来买这个资产包··|,攸克君起初有点不理解··|--。设想像中投、黑石这样的大象级投资公司联手酒店管理公司··|,才是比较合适的组合··|--。


但细想··|,也符合富力的逻辑··|--。世界的奇妙之处在于··|,万达在向轻资产转型的时候··|,富力却在向重资产转型··|--。为什么这么说|-··?


主要有两点:第一是去年12月··|,万达与富力签订战略协议··|,未来5年双方每年合作开发5个商业综合体··|,富力主要负责投资、建设··|,万达负责规划设计、招商运营··|--。第二就是此次接手庞大的万达酒店资产··|--。此前富力已持有不少自己开发的酒店··|--。


富力愿意持有重资产··|,跟万达有合作基础··|,这次又是打深折··|,所以··|,富力接盘符合它自身的商业逻辑··|--。


再说万达··|--。此次交易结构变更··|,万达是最大赢家··|--。为什么|-··?因为它既不用给融创找钱(委托贷款296亿)··|,还能在短期内收回更多的现金··|--。文旅城卖出更高的价··|,老王当然更开心了··|--。万达的逻辑最简单··|--。


最后说融创··|--。本来··|,孙宏斌就对酒店不感冒··|--。万达文旅城··|,孙宏斌基本上没去过··|,万达的酒店··|,也只住过它的一二线城市的少数几家··|--。但做买卖只是挑肥拣瘦就没法谈··|,买东西都是好坏搭售··|,否则··|,要么不卖··|,要么贵得吓人··|--。所以··|,酒店资产可以看作是文旅城搭售的资产··|--。


买来的酒店··|,融创肯定是要转卖的··|,只是早卖后卖的问题··|--。没想到这么快就找到了买主··|--。酒店资产包··|,溢价卖也是可能的··|,但恐怕没那么快··|,能接盘的企业和机构也很有限··|--。这种重资产··|,早点甩出早轻松··|--。


稍感意外的··|,是融创对万达作出了大方的“补偿”··|--。酒店资产包打折的差价部分··|,被加到了文旅城里··|,还有所提价··|--。按理说··|,交易还没交割··|,酒店打折的差价不一定全由融创来付··|,但我们以前说过··|,孙宏斌做生意从来是算大账··|--。


对融创来说··|,现在摊到文旅城可售面积的成本略有增加··|,但总的交易对价从7月10日的632亿减少到了400多亿··|--。孙宏斌透露··|,预计到交割时··|,13个文旅城账面上还会有超过200亿现金··|--。


这是一个“三赢”的生意:富力得到了它想要的··|,低价··|,庞大的酒店群落;万达短期内可收回更多的现金··|,化解了资金忧虑··|,且眨眼间就完成了轻资产的转型;融创的重资产“包袱”一周多时间就处理完毕··|,交易对价减少200亿··|,舆论对其负债率、现金流的担心··|,至少可放下一半··|--。


现在··|,孙宏斌购买万达文旅城的逻辑越发清晰了(并完美印证了攸克君此前的分析):


一是便宜··|--。交易对价加上13个文旅城450亿总负债··|,4973万平方米可售面积的平均成本也只有约1700元··|--。400多亿的交易对价··|,如果减去账面的200亿现金··|,实际支付的对价只有200多亿不足300亿··|--。


二是规模··|--。买下13个文旅城··|,理论上相当于增加了建筑面积近5000万平方米的土地储备(还有三个项目未全部完成土地摘牌)··|--。面积与融创现有土地储备相当··|,但价值量有差距··|--。


附孙宏斌7月18日与部分媒体座谈时的部分语录:


1、你买了一个超过你市值的东西··|,对万达有影响··|,对融创也有影响··|,银行不排查风险反而是失职··|--。


2、老王(王健林)要找一个痛快的··|,找一个决策快的··|,找一个说话算数的··|,找一个好合作的··|,不矫情的··|,不扯淡的(交易对手)··|--。


3、我们一做完这个(13个文旅城)··|,公司规模就大了一倍··|--。你说这事儿我该不该干|-··?这事儿我打破脑袋也得弄啊··|--。


4、我们的股东没有一个人担心我们付不了钱··|,最担心的是这事儿做不成··|--。


5、(收购万达项目后)下半年我们肯定还得并购··|,一定会有··|--。


6、我们不会再从二级市场买入金科股票··|--。(金科这件事)我们现在状态挺好的··|--。


7、(万达内部称呼王健林为“董事长”··|,但孙宏斌在媒体交流时多数时候是称呼“老王”··|--。透着一股子亲切··|--。在融创内部··|,部下对孙宏斌一般是称呼“老孙”··|--。)

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